Proceso para convertir un local en vivienda en Marbella
- Miguel S. Moreira
- 2 mar
- 3 Min. de lectura
La conversión de un local en vivienda en Marbella requiere cumplir con normativa urbanística, habitabilidad y técnica. A continuación, se describe el proceso, legislación aplicable y factores clave a considerar.
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1. Legislación y Normativa Aplicable
Para realizar la conversión de un local a vivienda en Marbella, se debe cumplir con las siguientes normativas:
Normativa Urbanística
Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella: Regula los usos del suelo y establece si un local puede cambiar de uso a vivienda. Actualmente, Marbella opera bajo el PGOU de 1986 hasta la aprobación del nuevo plan.
Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento General (Decreto 550/2022): Marco legal autonómico sobre urbanismo y cambio de uso del suelo.
Normas Subsidiarias (NNSS) y Ordenanzas Municipales: Pueden establecer restricciones según la zona donde se ubique el local.
Normativa Técnica y de Habitabilidad
Código Técnico de la Edificación (CTE): Establece los requisitos mínimos de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética.
Decreto 141/2009 de Andalucía: Regula las condiciones de habitabilidad para viviendas.
Ordenanza Municipal de Licencias y Disciplina Urbanística: Detalla los procedimientos de solicitud de licencias en Marbella.
2. Factores Clave al Buscar un Local para Convertirlo en Vivienda
No todos los locales pueden transformarse en vivienda. Es importante verificar:
A. Compatibilidad Urbanística
Consultar en el Ayuntamiento si el PGOU permite el cambio de uso en la zona específica.
Verificar si el local está en una zona residencial o si el uso de vivienda está prohibido en esa ubicación.
B. Condiciones Técnicas Mínimas
El local debe cumplir con los requisitos del Decreto 141/2009, entre ellos:
Superficie útil mínima: 36 m² para viviendas de un dormitorio, 25 m² para estudios.
Altura libre mínima: 2,50 m en la mayoría de los espacios.
Ventilación e iluminación natural: Al menos una estancia con ventana a espacio exterior (patio o calle).
Accesibilidad y salubridad: Condiciones adecuadas de seguridad, accesos y saneamiento.
C. Infraestructura y Servicios
Suministro de agua y electricidad: El local debe estar conectado a las redes generales.
Alcantarillado: Verificar que el local tiene acceso a la red de saneamiento y cumple con los requisitos de evacuación de aguas residuales.
D. Impacto en la Comunidad de Propietarios
Si el local está en un edificio residencial, es necesario:
Revisar los estatutos de la comunidad de vecinos para ver si prohíben el cambio de uso.
Obtener aprobación si los estatutos lo requieren.
3. Procedimiento para el Cambio de Uso
El proceso administrativo consta de varios pasos:
1. Estudio de Viabilidad
Un arquitecto evalúa si el local cumple con los requisitos urbanísticos y de habitabilidad.
Se realiza una consulta en Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella para verificar la normativa aplicable.
2. Proyecto Técnico
Se necesita un Proyecto de Cambio de Uso, elaborado por un arquitecto, que incluya:
Memoria técnica justificativa del cumplimiento normativo.
Planos de estado actual y reformado.
Cumplimiento del CTE (seguridad, salubridad, ventilación, accesibilidad, eficiencia energética).
Presupuesto de obra.
3. Solicitud de Licencia de Obras
Se presenta el proyecto en el Ayuntamiento de Marbella y se tramita la Licencia de Obras.
Se pagan las tasas municipales y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
4. Ejecución de Obras
Una vez aprobada la licencia, se realizan las obras de adecuación conforme al proyecto aprobado.
Un técnico certifica que la obra cumple con la normativa.
5. Obtención de la Cédula de Habitabilidad y Licencia de Primera Ocupación
Tras finalizar las obras, se solicita la Cédula de Habitabilidad en la Junta de Andalucía.
Se tramita la Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Se realiza la actualización catastral y la inscripción en el Registro de la Propiedad como vivienda.
Limitaciones y Posibles Obstáculos
Normativa del PGOU: Algunas zonas no permiten el cambio de uso.
Dimensiones y condiciones del local: No todos los locales cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad.
Rechazo por la comunidad de propietarios: Si los estatutos prohíben el cambio de uso, será difícil realizarlo.
Costes asociados: Además de la compra del local, hay que considerar los costos del proyecto técnico, licencias y obras.
Conclusión
Convertir un local en vivienda en Marbella es un proceso viable, pero requiere un análisis exhaustivo de la normativa urbanística, técnica y comunitaria. La clave es verificar la viabilidad urbanística, cumplir con los requisitos de habitabilidad y tramitar correctamente las licencias municipales.
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